Ипотека: как сравнить ПСК, платёж и условия банка

Сначала определите задачу, а не банк

Покупатель новостройки, владелец участка для строительства, семья на вторичном рынке и заёмщик, который хочет рефинансировать действующий договор, решают разные задачи. Запишите тип объекта, регион, ориентировочную цену, доступный взнос, желаемый срок и допустимый платёж. Только после этого запрашивайте предложения. Иначе банк может показать привлекательный сценарий, который не относится к выбранному объекту или требует услуги, которую вы не планировали покупать.

Отдельно зафиксируйте ограничения объекта. Банк оценивает юридическую чистоту, ликвидность, состояние дома, права продавца и возможность регистрации залога. Для новостройки важны застройщик, проектная документация, расчёты через эскроу и готовность банка кредитовать конкретный объект. Для вторичного жилья проверяются собственники, обременения, перепланировки, зарегистрированные лица и документы, на основании которых возникло право собственности.

Если у вас уже есть ипотека Почта Банка или вы ищете её старые условия, сначала прочитайте официально подтверждённый порядок перехода договора в ВТБ. Это другой сценарий, чем новая ипотечная заявка.

Семь документов для честного сравнения

ПСК и полная сумма выплат

ПСК помогает увидеть стоимость кредита шире номинальной ставки. Но одного показателя недостаточно: сравните также общую сумму выплат и перечень расходов, которые остаются за пределами банковского графика. Введите в калькулятор цену недвижимости, взнос, срок, номинальную ставку из индивидуального предложения, страхование и разовые расходы. Для каждого банка используйте одинаковый сценарий.

Если скидка к ставке связана со страхованием жизни, платной подпиской, переводом зарплаты или иным условием, рассчитайте два варианта: с услугой и без неё. Важна итоговая стоимость за весь планируемый период владения кредитом, а не размер скидки в рекламном блоке. Уточните, что произойдёт со ставкой при непродлении полиса, смене работодателя или невыполнении другого условия.

Первоначальный взнос и резерв

Больший взнос уменьшает долг и будущие проценты, но семья не должна оставаться без денег сразу после сделки. В отдельную строку бюджета внесите переезд, ремонт, мебель, регистрацию, страхование и период возможного снижения дохода. Резерв хранится отдельно от суммы, которую вы готовы передать продавцу.

Проведите стресс-тест. Посчитайте сценарий при временном падении дохода, росте регулярных семейных расходов и необходимости крупного ремонта. Если платёж выдерживается только при идеальных условиях, уменьшите цену объекта, увеличьте взнос без уничтожения резерва либо отложите покупку. Банк оценивает платёжеспособность по своим правилам, но его одобрение не доказывает, что нагрузка безопасна для вашей семьи.

Государственные программы: проверка в день заявки

Семейная, ИТ-, дальневосточная и арктическая, сельская, военная и другие программы отличаются по получателям, территории, объекту, работодателю, банкам-участникам и сроку действия. Эти параметры меняются решениями государственных органов. Поэтому сначала определите программу, затем откройте её официальную страницу и только после этого сопоставляйте банковское предложение.

Не переносите условия одной программы на другую и не считайте старую публикацию подтверждением права. Банк проверяет документы и принимает кредитное решение самостоятельно. Даже соответствие формальным критериям программы не является гарантией выдачи. Сохраните официальную страницу или документ с датой проверки вместе с расчётами по сделке.

Проверить условия Семейной ипотеки · Разобраться с выплатой «Молодая семья»

Проверка объекта и сделки

Кредитные условия и качество объекта проверяются параллельно. Закажите актуальные сведения о правах и обременениях, сопоставьте паспорт продавца с документами, выясните основания приобретения, семейное положение и права несовершеннолетних. Не передавайте задаток, пока не понятны условия возврата при отказе банка или выявленном дефекте документов. Сложную историю собственности разумно проверить с независимым юристом.

В новостройке изучите проект, разрешение на строительство, договор участия, сроки, порядок передачи, отделку и ответственность застройщика. Аккредитация банком не заменяет собственную проверку. В готовом жилье оцените техническое состояние, будущие расходы на ремонт, задолженности по услугам и допустимость перепланировок. Цена кредита не компенсирует плохой объект.

Страхование и дополнительные услуги

Разделите обязательное страхование залога, добровольные полисы и банковские сервисы. По каждому продукту запросите отдельную стоимость, срок, покрытие, исключения и правила отказа. Сравните итог кредита с услугой и без неё. Если банк обещает скидку, получите расчёт обеих версий письменно.

Не подписывайте согласия пакетом, не прочитав назначение каждого документа. Отдельно проверьте платные юридические сервисы, подписки, уведомления и помощь в регистрации. Сохраните заявления, чеки, полисы и переписку. При споре сначала направьте письменную претензию финансовой организации, а затем используйте предусмотренный законом порядок обращения.

Досрочное погашение и рефинансирование

При досрочном платеже уточните порядок уведомления и выбор результата: уменьшение срока или платежа. После операции получите новый график и проверьте, как изменились проценты. Не направляйте весь резерв на досрочное погашение, если это оставляет семью без защиты от непредвиденных расходов.

Для рефинансирования сравните старый и новый договор на одной дате. Учтите остаток долга, новый срок, оценку, страхование, регистрацию и услуги. Наш специальный калькулятор показывает не только изменение платежа, но и период окупаемости расходов. Решение имеет смысл, когда экономия подтверждается полным расчётом, а не только более низкой ставкой.

Сравнить старый и новый график · Прочитать руководство по рефинансированию ипотеки

Частые вопросы